社科院:個人房貸利率仍有上升空間

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14日，中國社會科學院發布的《2018房地產藍皮書》指出，2018年中國房地產調控將在以“穩”為主的布景下，堅持减弱金融杠杆的衍生能力。一方面，個人住房貸款在市場化資金本钱上升的推動下，貸款利率將繼續上行。另外一方面，2017年房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中佔比達到26.8%，較上年同期上升1.8個百分點。

        房貸利率連漲16個月

據融360最新數據顯示，2018年4月全國首套房貸款均匀利率為5.56%，相當於基准看護工,利率1.135倍，環比上升0.91%，比拟客岁4月首套房貸款均匀利率4.52%，上升23.01%。

4月，融360重點監測的全國35個都会533家銀行中，有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，佔比14.26%，有26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務。具體來看，工行、農行、中行、建行首套房貸款均匀利率已達基准利率上浮12%程度。此中，首套房貸款均匀利率最低為基准1.088倍，最高為基准1.196倍。

中國農業銀行總行個人信貸部高級專員林東暗示，從2017年1月份至今，全國首套房均匀利率已連續16個月上漲，在“房住不炒”的基調下，2018年部门區域住房信貸政策仍將收緊，貸款利率仍有上升空間。以北京地區為例，近期工農中建四大行集中上調房貸利率，執行首套房貸利率為基准利率的1.1倍，二套房依照基准利率上浮20%。

《房地產藍皮書》數據顯示，截至2017年底，全國重要金融機構個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增速回落至22.2%，較上年低落14.5個百分點，必要注重的是，貸款增速雖然有所回落，但仍高於人民幣各項貸款增速9.5個百分點。

林東暗示，從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，並將繼續執行住房金融宏觀審慎政策，個人住房貸款增量和結構都將遭到統一監管，房貸資金供給將受影響。

林東指出，今朝美國、歐洲等重要經濟體正在逐漸收緊貨幣政策，包含實施加息和縮減資產負債表，對我國貨幣政房地二胎,策构成必定制約。他預計，未來從穩定匯率的角度考慮，人民銀行或將跟隨美聯儲上調公開市場利率，這些操作將渐渐傳導或直接影響信貸業務的定價程度。别的，企業部門信貸需求回升，也將推動個人住房貸款利率繼續上行。

        資金鏈承壓房企頻發債

近日，國家發改委核准萬科、金地、融創、泛海、華遠、金科、旭輝等房企境外發行債券申請，值得注重的是，此前不久，發改委剛剛批復大連萬達、陽光城、旭輝、富力、時代地產等多家房企的海外發債備案，房企資金需求強烈。

根據Wind數據，截至2018年前4月，房地產企業海外資本市場融資額達1576.37億元，比拟2017年前4月的711.84億元，上漲幅度高達121.5%。房地產企業前4月境內發債金額為571.7億元，境內外總體發債額度已達2148.07億元。

别的，在發行額不斷提高的同時，資金本钱也不斷上漲。毅德國際5月9日發行1.3億美元債券，利率高達12%﹔明發集團本年1月發行2億美元債券，利率也高達11%﹔國瑞置業2.5億美元債券，利率為10.2%﹔陽光城3.5億美元債券，利率達到9.5%。

數據還顯示，2018年前3個月，房地產領域调集信任產品建立近500款，建立規模超千億元，同比增長約90%。

华夏地產首席阐发師張大偉認為，隨著信貸市場調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續高漲。他指出，1月至4月，房地產企業銷售業績逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規模化競爭款式下，房地產企業對資金的需求加倍急迫，海外發債成為房企短时间融資重要渠台中搬家,道。

除運營資金外，對於房企來說，資金飢渴的另外一缘由則是大量負債到期。今朝房企颁布的募資用处，絕大多數都是借新還舊。據Wind數據，本年下半年，海外融資地產債到期規模564.75億元摆布，2019年、2020年到期規模超過千億，分別達1436.95億元和1007.03億元。

張大偉說，從各地樓市調控看，預計房企資金還會持續承壓，發債等渠道有可能繼續收緊。對房企來說，2018年將是資金壓力最大的一年。

        警戒負債擴張誘發風險

國家發改委投資钻研所钻研員劉琳暗示，自2017年8月以來，各月份實際利率均處於負利率區間。對於真實利率持續處於負利率區間、房地產業杠杆程度已處於高位的現狀應连结警戒。

劉琳說，截至2017年底，房地產貸款余額達到32.25萬億元，同比增長20.9%，房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中佔比達到26.8%，比上年同期上升1.8個百分點，加大了房地產金融風險。

CRIC系統數據顯示，2017年底，重要上市房企總有息負債高達57539億元，同比上升29.6%，增幅較2016年增长2個百分點。此中60家重點房企總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增长5.5個百分點，重點房企債務增长更為顯著。2017年底，60家重點房企有息負債佔比達84.1%，增长3.1個百分點。2017年，總有息負債超過千億的房企有14家，較2016年增长6家。

房地產資產也存在平安風險，此前就有業內人士暗示，部门房地產企業負債率較高，若房價有較大波動，可能面臨較大的風險，成為未來房地產行業壞賬的重要來源。東方資產此前發布的《中國金融不良資產市場調查報告》顯示，從行業來看，30.3％的受訪者認為2018年銀行不良資產規模增長最顯著的行業會是房地產。

報告指出，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，一向處於上升態勢。隨著調控政策持續發力，房地產市場的調整幅度將會不斷增长，預計2018年不良貸款率將達到1.5％摆布，向整體均匀程度趨近。(梁倩)